質問＆回答ページ その２（8/13更新）
（質問54）実技
たびたび申し訳ありません。 先ほど2019実技 年度別資金計画をやってみましたが、一点教えて下さい。 ⑤で設計料率を計算し、設計費を算出する部分がありますが、 私の答えは615でしたが、正解は612でした。 私の考え方は以下の通りです。 ・施行建築物工事費 20,975 ・設計料率 3.44-0.7÷15,000×10,975＝2.93％ ・20,975×2.93％＝615 ここを間違えるだけで8点失いました。ご教示いただければと思います。
（回答54）
0.7％×(10,975/15,000)
＝0.51216％
計算は小数点第五位を切り捨てて小数点以下第四位まで求める。
3.44％から0.51216％下がっているので小数点で現すと
0.03440-0.005126
＝0.029274 → 0.0292（小数点以下第四位切り捨て）
→ 2.92％
（質問53）学科
すみません、先ほどの２０１９年学科試験の解説について 問1～6迄が間違いと思われます。 申し訳ありませんが、まだ回答フォームを使用して、解説も見るため ご確認いただいたうえで 回答フォーム上での修正を速やかにお願いします。
（回答53）
（質問52）学科
(1)区分所有法の過去問NO１の回答につき、登記法の解説になっているように見受けられますが、正しい回答と解説をお願いいたします。
(2)学科9の問題集 区分所有法の問題15の回答解説が違う問題のものになっていないでしょうか
（回答52）
(1)解説が間違えておりました。大変失礼しました。
（２）1.2.3.は問題とは関係のない文章でした。失礼しました。4.がNo15の解答解説になります。
「正解☓ 建物の区分所有者等に関する法律第39条第1項では、「集会に出席した」という制限はついていない。なお、国交省の標準管理規約では、管理組合総会の開催要件を設定している。」
以下の訂正連絡PDFを参照ください。
（質問51）実技
先日はご回答ありがとうございました。何度もすみません。
H29 No.1 の資金計画をやってみたのですが、③に91条の年利率を問われる個所があり、当時の正解としては６％のようですが、今は３％という理解でいいでしょうか？
（回答51）
お世話になります。
ご質問の件ですが、この内容は今回の実技試験の最大の関心となっております。
補償費は民法の改正に伴い、再開発の改正があり、６％が法定利息（３％）になっております。
昨年の問題は、６％として出題されていました。
今年は、３％として出題されると予想しております。
しかし、法定利息とだけすると６％で計算する人が続出すると思われますので、問題の条件に３％と記載されると予想しています。
当日は、問題文に３％か６％の記載がない場合は、３％で計算することになりますので、そこだけご注意ください。
直前予想でもその話はさせてもらいます。
（質問50）実技
たびたび申し訳ございません。6/22の実技試験模試「NO1」につき、97条補償の②仮住居及び仮営業所補償費の算出式を提示頂けますでしょうか。
お手数ですが、宜しくお願いいたします。
（回答50）
6/22実技模擬試験No1について詳細な解説がなく、すみません。
2）仮住居及び仮営業所補償費の算出は、以下の通りになります。
・従前建物延面積 × (1－従前建物転出割合※) × 期間(月数)× 3 千円/㎡・月
従前建物面積10,000㎡、転出割合は80%
期間(月数)は解体除却開始日から工事竣工日までの24ヶ月に2 ヶ月を加えて26ヶ月
よって、計算式は、
→従前建物面積10,000㎡×(1-20%)×(24+2)×3千円/㎡＝8,000×26×3=624,000千円=624百万円
（質問49）実技
地上権設定方式の権利変換方式において、従後の敷地の権利につき保留床取得者は底地件の権利も取得するのでしょうか？借地権者は従後の底地権を取得できない旨は理解しているのですが、保留床取得者の扱いにつき、教えていただきたいです。
（回答49）
原則型（地上権設定型）の場合、底地権を取得するのは、従前の宅地所有者になります。
保留床は、施設建築物の一部等（建物＋地上権の共有持分）であるので、底地権は含まれていません。よって、保留床取得者が権利変換で底地権を取得することはありません。
一方、過去問の中で転出した地主がいると底地権を施行者が取得している場合があり、その底地権を保留床取得者が取得するというパターンがあります。それは権利変換ではなく、施行者から譲渡されることになります。
（質問48）実技
合格判定模擬試験（実技）
１．年度別資金計画
①土地評価計算シートの作成方法
②都市再開発法91条補償費の算出根拠計算式（①に関連する）
上記①②を何卒ご教示願います。
（回答48）
①土地評価計算シートは、それぞれの画地の単価に個性率を掛けることで、それぞれの画地の単価を出します。それに面積を掛けて画地毎の評価額を算出します。
②91条補償は、以下のように計算します。
１）都市再開発法第91条補償費＝（従前資産総額×20％×物価変動修正2%）＋利息分（法定利息3％、補償費支払い日まで15日）
＝（4,000㎡×700千円/㎡＋3000㎡×150千円/㎡＋2000㎡×250千円/㎡）×20%×2%＋利息分
＝3,750百万×20%×102％＋利息分＝750百万×102%＋利息分＝765百万＋利息分（765百万×3%×15/365）＝765百万＋利息分（0.9→1.0）＝766百万
（質問47）実技
7月30日実技模試[NO３]
従後マンションの床価格を出す際、「総床価格÷床面積」で出すと思うのですが、その床面積は【延べ床面積】という認識だったのですが、【容積対象床面積】という場合もあるのでしょうか？そもそもいつも【容積対象床面積】で割るものなのか、どちらも可能性としてある場合どういった使い分けになるか、知りたいです。
理解が及んでおらず申し訳ないのですがご教示ください。
宜しくお願いいたします。
（回答47）
実技模試（No3）
床価格を算出するには、原則として専有面積を用います。しかし、問題によっては指定された面積を用いる場合があります。試験では指定された面積を用いるようにしてください。
（質問46）実技
過去問を解いているのですが、2019年【No1】につき、[建築設計料率]と[施設建築物工事出来高割合]の計算方法を教えていただきたいです。回答を見ましたが、詳細な説明が記載されておらず回答にたどり着けておりまっせん。お手数ですが宜しくお願いいたします。
（回答46）
１）建築設計料率について
・補助対象になる設計料の限度が決まっている。
問題では、設計料の算出には工事費の何％という形で計算します。
設計料は補助対象になりますが、一般的に工事費に応じて補助対象の限度額が決まっています。
それが設計料率となっており、工事費が高くなってもその設計料率で算出された設計金額までが補助対象になり、補助金が出ます。 （質問３９）もご参照ください。
２）施設建築物工事出来高割合
問題の条件に従って、工事の出来高を出していくものです。表があるので、埋めていくことになります。
事前の知識等を問われるのではなく、当日の計算力が試される問題でした。以下のPDFを参照ください。
（質問45）実技
たびたびすみません。
３H模試のH17No3の⑪ですが、ここは単純な面積割でいいんでしょうか。
表３で配分比率を出しているので、それを加味した２６８と考えましたが
いかがでしょうか。
また、⑲以降は解説を見ましたが、まったくわかりませんでした。
（回答45）
お世話になります。
表−２依存度比率等に（ロ）共用部分の配分比率等の部分共用に対する共有持分の割合は、「用途毎の専有面積で配分」という指示があります。よって、用途全体の面積を出し、そのうちどれぐらいの専有面積があるかで配分率を出します。
（質問44）実技
前回7/12実技模擬試験の1、平成19年No2について質問です。
表4 年度別資金計画の支出金項目の事務費の計算が合っていない様に思います。
小計A＝16,137百万 であれば、e事務費は0.02を掛け、百万未満切り捨てで「322」となるはずです。初めから問題用紙には「321」と記入されており、ここを正誤の確認ポイントとしていたため、計算ミスの確認を何回もしてしまい、当日は以降の計算にかける時間が捻出できませんでした。
これはどのような計算なのでしょうか？もしくは誤植なのでしょうか？
また当日このような誤植がある可能性はあるのでしょうか…
誤植がある場合はどのように当日対処すれば良いでしょうか。。
あわせて教えてください。
（回答44）
事務費の算出条件は、各年度の小計Aの２％で計算することになります。端数が切り捨てとなっているので、小計Aの総額16,137百万に2%を掛けても合計は合いません。よって、合計は「321」とするということで入れています。誤植ではなく、調整した結果が記載されています。当日もこのような形式で出題されますので、端数調整ができない場合には条件として入れてきます
端数調整の数字でなく、明らかに誤植という場合は、手を挙げて試験管に質問することができます。
出題者側の誤りがあれば、訂正の連絡が入ります。そうでなければ、それが問題として正しいということになりますので、上記のような理解で解答してください。
（質問43）実技
7/12実施 H14No.3権利変換計画の問題 問20の従前資産評価額が52百万円になる 算出方法を教えてください。 解答に載っていないので。
210715質問（210712「実技Ⅰ年度別資金計画・H14年No3」）
表ー（ロ）
Ｂ、Ｃ、Ｄの従前資産額、借家権価額の求め方が分かりません。
ご教示ください。
質問ページにて、質問ができなくなっておりましたので
こちらから失礼します。
7月20日の実技試験の④権利変換２、H14№３の回答番号⑳の計算式ならびに、借地権者Cno従前資産評価の計算式を教えて下さい。
先日の３H模試で質問です。
H14No3の従前資産額ですが、私の理解だと
A…２３０（OK)
B…１７５（３５０×５０％）⇒１４０が正解
C…１５０（３５０×５０％×８０％+２０ー１０）⇒１７８が正解
D…４５（350×50％×20％+１０）⇒５２が正解
間違っているところを確認させていただけますでしょうか。
よろしくお願いします。
7月12日実施の実技3時間模試の4権利変換計画2の解説を掲載ください。
（回答43）
④H14_No3の問題文に誤りがありました。 表ロ Cの借地権は50%ではなく、60%になります。 50%のまま計算をすると従前資産が足りなくなり、金銭給付がマイナス（増床負担金が発生）になります。 以下に借地権が50%と60%のそれぞれの場合を計算したPDFをUPしますので、ご確認下さい。 模試は問題の通り、借地権５０％で計算した場合を正答とします。
（質問42）学科
210711質問（2020再開発法（25 地方公共団体施行））
設問［4-4］
施行地区となるべき区域内の宅地の所有者と借地権者の議決権が過半を有していない為、権利を有しないデベロッパーが保有する株式会社が、理由を教えてください。
（回答42）
地方公共団体は、道路を所有しているので宅地の権利がありません。そうなると、会社の議決権25%を持っていても要件のカウントに入れられません。よって、宅地権利者が議決権の過半数を所有していることにならないので、施行者になることができません。（再開発事業の要件を満たさないということになります。）
（質問41）学科
210711質問（2020再開発法（24 用語等））
設問［No2］3
公共施設とは、道路、公園、広場その他政令で定める施設として、緑地、下水道、河川、運河、水路、鉄道施設、並びに学校教育法に規定する公立の小学校及び中学校をいう。
上記の解答 ✕
小学校、中学校及び義務教育学校である。（都再法第2条第1項第四号及び同政令第１号参照）
設問［No3］4
公共施設とは、道路、公園、広場その他政令で定める緑地、下水道、河川、運河、水路並びに学校教育法に規定する公立の小学校及び中学校をいう。
上記の解答 〇
設問の通りである。（都再法第2条第1項第四号、参照）
同じ設問内容なのに、解答が違うのはなぜでしょうか？
（回答41）
お世話になります。
ご指摘頂きまして、ありがとうございます。
(No2)3と（No3)4は出題の年度が異なり、（No2）３は改正後の出題となっています。
公共施設になる学校は、「小学校、中学校及び義務教育学校」が正しい記述となっています。
（質問40）学科
権利変換において、借家人に建物を貸している地権者が金銭給付等の希望申出書を出し権利変換をしない場合、借家人は 施工者の①取得する保留床部分に借家権が与えられるのでしょうか。②施工者に帰属する床に借家権が与えられるのでしょうか。そもそも施工者に帰属する床というものはあるのでしょうか。転出希望者が多い場合、その人たちの床（権利床）を施工者が金銭を出して取得すると理解したらいいのでしょうか。
（回答40）
１１１条型（地上権非設定型）の場合、大家が転出して、借家人が残るときには、権利変換計画では次のようになります。大家→二表で転出、借家人→六表（施行者の床に借家権が継続）
施行者の床というのは、権利床と参加組合員が取得する床（保留床）以外の床になります。施行者の床は、自分で工事を発注して作っている床なので、権利変換の時点では自分の床に借家を継続させているだけです。しかし、事業を解散するにあたり、施行者は床を持ち続けることができないので、床を処分する必要があります。その床の売却代金は施行者の収入になります。その売却代金が回収できて、事業の解散となります。
ご質問の通り、転出者が多いと権利床が少なくなるので、その分保留床が多くなります。補償費で支払っても、床を売ってその費用を賄うことができます。
（質問39）実技
設計料率の出し方がわかりません。
公式とポイントを教えて欲しいです。
よろしくお願いします。
（回答39）
設計料率の問題のポイントは、年度別資金計画の合格のポイントに掲載していますので、改めてご確認ください。
・補助対象になる設計料の限度が決まっている。
問題では、設計料の算出には工事費の何％という形で計算します。
設計料は補助対象になりますが、一般的に工事費に応じて補助対象の限度額が決まっています。
それが設計料率となっており、工事費が高くなってもその設計料率で算出された設計金額までが補助対象に
なり、補助金が出ます。
・計算方法は「工事費が増えた分、設計料率は下がる」という関係になっています。
（質問38）学科
210704質問（学科合格・千問ノック・再開発法第二章その4-1）
No.5～No.8
「市街地再開発組合が行わなくてよい公告」
例えば、No.5ですが、
（問題）理事長の氏名の公告
正解は✕（フィードバック）の「知事が公告」が正解ならば、
「市街地再開発組合が行なわなくてよい公告」としては〇が正解なのではないでしょうか？
他のNo.6～No.8もしかり、その逆ではないでしょうか？
（回答38）
ご指摘の通りです。千問ノックを修正しました。
（質問37）学科
210704質問（学科合格・千問ノック・再開発法第二章その2-2）
No.85
（問題）
「第一種市街地再開発事業で借地権申告手続きを必要とするのは、組合施行又は再開発会社施行の場合と市街地再開発促進区域内における市町村施行の場合である。」に対し、
正解は✕
（フィードバック）では、
「施行認可に際して地権者の2/3の同意を必要とする組合施行と会社施行は、都再法第15条第2項、第50条の5第2項により、同法第7条の3第2項から第4項を準用した借地権申告手続きが必要である。
本肢は、借地権申告を必要とするのは、組合施行と再開発会社施行の場合のみであるとしているが、このほかに市街地再開発促進区域に関する都市計画決定の告示後5年以内に、市町村に対し施行要請を行う場合も、地権者の3分の2の同意を必要とするため借地権申告手続きが必要であることから、厳密には誤りである。なお、個人施行の場合は宅地建物に関して権利を有する者全員の同意（同法第7条の13）を必要とするので、借地権の申告手続は定められていない。」とあります。
矛盾していないでしょうか？
（回答37）
ご指摘の通りです。千問ノックを修正しました。
「第一種市街地再開発事業で借地権申告手続きを必要とするのは、組合施行又は再開発会社施行の場合と市街地再開発促進区域内における市町村施行の場合である。」は正しい記述です。
（質問36）学科
未登記借地権の申告は
再開発法は30日以内
土地区画整理法は1か月以内
で違う期間という認識でしょうか？
（回答36）
再開発法は、30日以内にしているのに対し、区画整理事業では１ヶ月以内となっているので、実際の暦によって30日の場合と31日の場合があります。
（質問35）学科
6/21講義、その3、285
景観協定は全員の合意が必要 ×ですが、全員合意ではないですか。
（回答35）
解説は「景観法第81条第1項より、土地の所有者及び借地権者（合わせて、土地の所有者等という）の全員の合意が必要であが、借地権の目的となっている土地の所有者（底地を持つ地主）の合意は要しない。」となっています。借地権が設定されている底地権利者（地主）の同意までは不要ということです。
（質問34）実技
年度資金計画R1 No1 設問1④
９７条補償の公共施設管理者負担金の出し方を教えてください。
（回答34）
表１の９７条補償の補助金に760百万円の数字が入っています。
補助金が760百万円であれば、補助対象額は、それを3/2倍（×1.5） して、1,140百万円になります。総額が1,500百万円なので、1,500百万円−1,140百万円＝360百万円になります。
（質問33）学科
150. 物件調書に記載しようとする建物が登記されていない場合には、施行者は、権利変換手続開始の登記の際に、必ず当該建物について必要な登記をしなければならない。 *とありますが、これは代位登記により、表題登記ができるということでなく、しなければならないのでしょうか。
（回答33）
施行者は、施行地区内の宅地、建築物、借地権に70条登記をしなければならないとなっています。その宅地、建築物が登記されてない場合は、施行者が代位登記で70条登記申請の前までに登記しておく必要があります。
（質問32）学科
6月21日以降の模擬問題は、PDFなどのデータでも頂きたいです。
問題解くのはウェブの方が楽かもしれませんが、復習はデータの方が絶対にしやすいと思います。書き込みたいです。
ご対応をいただきたく、宜しくお願いします。
（回答32）
模擬試験、実技予想（年度別資金計画、権利変換計画）について問題のみ印刷した用紙を配布します。解答はWEBよりPDFをご利用下さいますようお願いします。
（質問31）学科
実技-20の確認テスト H25-No.4について質問です。
借家人補償について権利変換の場合、受けられない（✕）が正解となっていますが、この根拠はどこで読めばいいでしょうか。
再開発法の条文にあれば、該当箇所を教えていただければと思います。
（回答31）
借家人補償は、転出する場合の家賃の差額分の補償になります。期間は家賃差額に応じて、２年から４年なります。
借家人が権利変換をする場合は、仮設店舗補償になります。期間は工事期間中です。再開発法では９７条になりますが、細かい規定は施行者ごとに補償基準を別途設けることになります。補償基準のベースは、公共工事の際の補償基準になります（用対連基準とも言います。）
（質問30）実技
H27
権利変換計画_計算型 No.5
設問１ C案の保留床価格の算出方法がわかりません。
平米あたりの賃料を経費控除分20％を引くまではわかるのですが、
CAPレートで割ることで保留床価格が出てくる過程の理解ができません。
もう少し詳しい説明をお願いします。
（回答30）
CAPレートとは収益還元利回りといい、不動産から生み出される純収益から不動産価格を求める際に用いられる利回りであり、「純収益／キャップレート＝不動産価格」として表されます。
別の言い方をします。
純収益は、１年間の賃料で考えます。
その不動産が１年間でどれぐらいの賃料を稼ぐのかを知りたい時には、年間賃料を不動産価格で割ります。その結果出た数値を収益還元利回り（CAPレート）と呼んでいます。
計算式は、「年間賃料／不動産価格＝収益還元利回り」となります。
不動産価格が同じ場合、年間賃料が高ければCAPレートも高くなります。一方、年間賃料が安い場合は、CAPレートも低くなります。
C案での収益は、賃料（６千円／㎡）となっています。
年間賃料は、６千円／㎡×専有面積×12ヶ月で求めることができます。収益還元利回りを求めるには、次の式になります。
・(６千円／㎡×専有面積×12ヶ月)／保留床価格＝６％
よって、式を入れて変えて
保留床価格＝(６千円／㎡×専有面積×12ヶ月)／6% とすれば、保留床価格を求めることができます。
（質問29）実技
H28
No.4(権利変換計画 プレゼン型への質問です。
４・概略の権利変換について
ホテルの年間売上高５３７百万円/年の出し方はわかるのですが、次の表面利回りを１５％とした処分可能価格の数式がわかりません。
教えてください。
（回答29）
表面利回りは次の計算式で求められます。ここでいう投資額が保留床処分額となります。
・表面利回り＝年間売上額／投資額（保留床処分額）
よって、次の関係が成り立ちます。
・表面利回り１５％＝年間売上額５３７百万円／投資額（保留床処分額）
この式を入れ替えて、
・投資額（保留床処分額）＝年間売上額５３７百万円／表面利回り１５％
となります。よって、処分可能額は、3,580百万円＝537百万円/15% となります。
（質問28）学科
問題で「施行者は」と「市街地再開発組合は」という主語の表記の違いがありますが、基本的には、同じ意味として捉えておいて良いでしょうか。
（回答28）
施行者は市街地再開発事業を施行する者になります。市街地再開発組合となると、その施行者の一つとなります。組合＝施行者なので、同じ意味として考えて頂いていいです。